телефон: +7 (925) 518-12-00
телефон: +7 (499) 250-40-21

Восстановление и защита прав собственников многоквартирного дома на технические помещения

Проблема нежилых помещений в многоквартирных домах имеет несколько аспектов. Один из них заключается в продолжающейся уже более полутора десятков лет практике оформления в собственность города Москвы нежилых помещений, которые в соответствии с ЖК РФ относятся к общей долевой собственности в многоквартирных домах, с последующей сдачей этих помещений в аренду или  продажей физическим и юридическим лицам.

Правовая составляющая этого вопроса предельно ясна. Она недвусмысленно указана в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ч.1 ст.13 о правовой экспертиза представленных на регистрацию документов).  Эта позиция неоднократно разъяснялась руководством Минрегиона РФ. Так, в одном из писем заместителя министра Регионального развития РФ депутату Госдумы РФ Хованской Г.П. по вопросу прямо говорится: «...чердак, подвал, подполье, этаж технический являются конструктивными элементами здания. Указанные технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок (аренды, купли-продажи), это общее имущество собственников помещений дома. Приватизация органами местного самоуправления вышеназванных помещений незаконна»

Тем не менее, при попытках собственников помещений многоквартирных домов возвращать через суд подобные помещения в общую долевую собственность Департаментом имущества города Москвы чинятся препятствия, судебные процессы затягиваются, а споры обостряются. Необоснованно и неправомерно защищая «права города Москвы» на нежилые помещения, органы исполнительной власти фактически подрывают собственный авторитет в глазах населения.

Правовой основой отчуждения общего имущества в жилых домах в собственность города, по мнению Департамента имущества города Москвы, является двадцатилетней давности постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Проблема принадлежности нежилых помещений в многоквартирных домах на протяжении последних лет при каждом возможном случае поднималась перед городскими властями. На словах (в том числе и в своих решениях, оставшихся только словами) городские власти соглашались с этими требованиями, но на деле ничего не менялось. Бывший Мэр Москвы был твердо убежден в том, что доверять нежилые помещения жителям нельзя, что чиновники будут управлять чужой собственностью, расположенной в жилом доме, лучше жителей, которым эта собственность должна принадлежать по закону. Это мнение и было положено в основу деятельности многочисленных чиновников.

С новой силой эта проблема зазвучала в конце 2010 года после смены руководства в Москве. Она поднималась в ноябре 2010 года на коллегиях всех десяти префектур, посвященных состоянию реформы ТСЖ.  В связи со значимостью проблемы ее решение частично нашло отражение в  «Плане мероприятий по устранению административных барьеров по наведению порядка в сфере создания и организации деятельности объединений собственников жилья», утвержденном 17.12.2010г. заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Бирюковым П.П. Пункт 6 этого плана содержит требования «провести мероприятия, направленные на возврат подвальных и чердачных помещений, оформленных в собственность города Москвы, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме ... в общую долевую собственность многоквартирного дома».

По не претендующим на исчерпывающую полноту подсчетам - это четырнадцатый документ городских органов власти, которым даются поручения по передаче собственникам нежилых технических помещений в многоквартирных домах.

Ход выполнения Плана рассматривался 12.02.2011г. на заседании Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере города Москвы под председательством Бирюкова П.П., где, в частности, было отмечено, что проблема возврата помещений многоквартирного дома в общее имущество собственников не решена.

Вопросы возврата отчужденных городом нежилых помещений были подняты в письме на имя Мэра Москвы от 10.02.2011г. № 4-19-2852/1, подписанное председателями правлений 43-х ТСЖ, ЖСК (сбор подписей продолжается и их число превысило 50). В письме приводятся конкретные примеры, когда уже после утверждения плана мероприятий от 17.12.2010г., Департамент имущества города Москвы продолжает вести изнурительные и изощренные судебные тяжбы с жителями города, оспаривая их права на владение техническими помещениями.

Лишь 23 мая 2011 года (через пять месяцев(!) после утверждения «Плана мероприятий по устранению административных барьеров...») был выпущен Приказ руководителя Департамента имущества города Москвы № 326-п «О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества  собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы», которым были утверждены положение о работе комиссий и их составы.

Однако этот Приказ вызывает множество вопросов. Во-первых, в Положении о комиссии в разделе о ее функциях говорится не о всех нежилых помещениях, оформленных в собственность города Москвы, которые в силу действующего законодательства  относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов, а только о помещениях, «использование которых невозможно в силу объективных причин». Во-вторых, Положение предусматривает, что «Комиссия вносит рекомендации о целесообразности признания указанных объектов общим имуществом в установленном порядке» не в силу требований Закона, а «в целях минимизации расходов на эксплуатацию объектов городской собственности и повышения эффективности использования нежилых помещений». Таким образом, окружные комиссии будут решать вопросы только по непригодным для использования нежилым помещениям. Как в той поговорке «На тебе Боже, что нам не гоже». Например, о помещении, где арендатор без должного контроля со стороны арендодателя - Москомимущества загубил нежилое помещение, нанеся тем самым ущерб законным собственникам помещений дома. Будет ли в этом случае Москомимущество нести расходы по ремонту помещения? В очередной раз вместо выполнения требований Закона, чиновники намерены руководствоваться пресловутой экономической целесообразностью.

 Первое заседание Межведомственной комиссии ЦАО по нежилым помещениям состоялось 2 июня 2011 года. Рассматривались вопросы по возврату технических подвалов в домах, где действуют ТСЖ «Хоромы» (разбитый неотремонтированный подвал, решение - возвращать), ТСЖ «Фурманный, 6» (арендатор углубил подвал на метр, стоит вода, решение - возвращать), ТСЖ «Зеленый двор на Мясницкой» (судом принято решение об удовлетворении иска ТСЖ к городу о возврате нежилых помещений - под давлением жителей принято решение не обжаловать),  ТСЖ «На Фурманном» (решение - провести выездное заседание комиссии), ТСЖ «На Фадеева» (отличное помещение, потолки 3 м. в аренде компьютерного дилера, решение - оставить в собственности города).

В целом заседание проводилось формально, представители ТСЖ были лишены возможности участия в обсуждении, никто из 15 членов комиссии, кроме представителя ГУП ЦПОЖ помещения не видел, рассматривали только документы. Учитывая, что механизм возврата помещений после заседания комиссии выработан не был, приняли решение предоставить протокол с рекомендательной записью руководителю Департамента имущества города Москвы примерно следующего содержания: «Комиссия считает нецелесообразным наличие в собственности города Москвы нежилого помещения по соответствующему адресу».

То, что подобная позиция и вытекающая из нее практика работы ДИГМ в вопросе возврата технических помещений в общедолевую собственность противоречит не только здравому смыслу, но и не имеет никаких правовых оснований, подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями. Их не так уж много, но они вполне способны стать прецедентными.

Приведем один пример. ТСЖ «Зеленый двор на Мясницкой» 10 мая 2011 года в Девятом арбитражном апелляционном суде выиграло судебное дело к Департаменту имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на подвальное помещение (зарегистрировано 15.10.2008г.) и о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д.17, стр.2 права общей долевой собственности на указанные помещения. Данное решение было принято после того, как решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2010 г. истцу - ТСЖ в удовлетворении исковых требований было отказано, и в ходе апелляционного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения характера спорных помещений, а также наличия либо отсутствия в них инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения многоквартирного дома. На  исчерпывающий перечень вопросов, поставленных судом, необходимый для однозначного отнесения подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений, экспертиза дала положительный ответ. Это следующие вопросы:

- является ли подпольное помещение техническим;

- имеется ли необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной аппаратуры, сантехоборудования, водоснабжения и канализации, расположенных в подвальном помещении;

- требуют ли инженерные коммуникации и оборудование, находящиеся в подвальном помещении, постоянного и открытого доступа к ним для их эксплуатации и контроля;

- имеется ли иной доступ (кроме входа в подвальное помещение) к инженерным коммуникациям и иному оборудованию;

- имеет ли данное помещение самостоятельное назначение или имеет исключительно вспомогательный характер по отношению к другим помещениям дома;

- какова дата установки инженерных коммуникаций и оборудования (при их наличии) и проводилось ли их обновлении.

Учитывая заключение экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что правовой режим данного подвального помещения соответствует правовому режиму помещений, установленному в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Высокие потолки помещения и его использование городом для сдачи в аренду, на что ссылался суд первой инстанции при рассмотрении спора, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку эти обстоятельства не изменили технический характер подвального помещения.

Совершенно понятная правовая позиция: есть Закон, и он не может быть отменен никакими ссылками на экономическую целесообразность.

Нерешенная проблема нежилых помещений имеет еще один немаловажный социальный аспект. Она блокирует процесс составления собственниками помещений описаний общего имущества дома, без чего невозможно составление полной сметы на его содержание и ремонт, что, в свою очередь, существенно затрудняет эффективное управление домом.

Таким образом, реакция Москомимущества на многочисленные жалобы собственников помещений по вопросу возврата нежилых помещений из собственности города в виде создания окружных межведомственных комиссий явно не адекватна сложившейся ситуации.

Проблема возврата в общедолевую собственность технических помещений носит системный характер, и для ее решения нужны системные меры. Прежде всего, должна быть закончена работа по составлению общегородского реестра общего имущества многоквартирных домов, и по ее результатам внесены соответствующие изменения в планы БТИ. Должен быть разработан общий порядок возврата таких помещений в общую долевую собственность. Должны быть определены меры по недопущению впредь фактов приватизации городом таких помещений. Должен быть решен целый ряд других вопросов.

Все это вопросы не новые, они годами стоят в повестке дня городских властей.  Так, работа  по составлению реестра описаний общего имущества собственников была начата еще более 10 лет назад в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.08.2000 №690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья». При этом к концу 2006 года было подготовлено почти 3 000 описаний. На данную работу были затрачены значительные бюджетные средства, она выполнялась органами власти, а сводные списки общего имущества оформлялись распоряжениями префектов. И вся эта работа оказалась совершенно невостребованной.

Также «невостребованными» остаются до сих пор и выпушенные еще в 2007 году распоряжение ДИГМ от 27 февраля 2007г. «Об использовании подвальных помещений», в соответствии с которым запрещается оформлять и передавать в аренду технические подвалы и подполья, расположенные в жилых домах», а также поручение руководителя ДИГМ от 9 июля 2007 г. № 60 «О запрете пролонгации договоров аренды подвальных помещений жилых домов с транзитными трубопроводами».

Подобное многолетнее упорство чиновников, а также преемственность позиций «старого» и «нового» руководства города еще можно было бы понять, если бы жители продемонстрировали свою неспособность эффективно использовать нежилые помещения, а городские структуры, напротив, содержали бы их в образцовом порядке и использовали с пользой для города. Реальная ситуация - ровно противоположная. Имеются сотни нежилых помещений, которые после оформления на них прав приведены жителями в порядок и используются для общественной пользы. И напротив, если даже удвоить численность ДИГМ, все равно у городских чиновников не хватит ни возможностей, ни сил, ни желания, чтобы проконтролировать состояние и использование нескольких десятков тысяч нежилых помещений, формально отнесенных к городской собственности, многие из которых фактически ничейные и заброшенные.

Вот только один пример. Жители дома по Кривоарбатскому пер, д.3 (Район Арбат, ЦАО) привели замечательную историю, случившуюся в их доме в 2002-2003 годах. В подвале семиэтажного дома, постройки 1903 года, расположено нежилое помещение, имеющее все признаки общего имущества, но находящееся в собственности Москвы. Все просьбы собственников квартир об оформлении помещения как общедолевого имущества  были отвергнуты, и оно было сдано в аренду какой-то фирме. Разумеется, жителям не сообщили, что это за фирма, как связаться с ее руководством, и что записано в договоре аренды (подобная практика всегда была характерна для ДИГМ). О новом арендаторе жители узнали, когда в подвале появились гастарбайтеры, и начались масштабные работы. Частью этих работ был вынос мешками грунта из подвала. Поскольку дом одноподъездный, подобные работы доставляли значительные неудобства жителям, также как и хамское к ним отношение со стороны представителей арендатора. Когда же через пару месяцев количество вынесенного в мешках из подвала грунта достигло объема нескольких КАМАЗов, жители забеспокоились уже всерьез. Однако все их обращения к ДИГМу (вроде бы органу, осуществляющего функции собственника), в управу Арбат (вроде бы органу, ответственному за эксплуатацию дома) и в ОВД Арбат (вроде бы органу, обеспечивающему порядок на территории) несколько месяцев оставались без ответа. Когда же, наконец, терпение жителей лопнуло, и они буквально  за шиворот притащили в свой дом работников управы, те с ужасом схватились за голову. Оказалось, что, планируя установить в арендуемом подвале какое-то оборудование, фирма-арендатор уже успела углубить подвал на полметра ниже отметки заложения подошвы фундамента. Арендаторы были изгнаны, в подвал срочно уложили несколько самосвалов бетона. На этом все закончилось.

Уголовное дело в отношение горе-арендаторов, едва не сгубивших дом, не было возбуждено, так как ОВД Арбат «не смог связаться с жителями, сообщавшими о работах в подвале своего дома». Разумеется, тот подвал уже несколько лет после описанных событий никак не используется. По документам он еще четыре года числился за тем самыми арендаторами. Те события оставили жителям память о полном равнодушии властей к их проблемам, и трещины по фасаду, ремонт которого все никак не может быть включен в план.      

Об этом же (о неспособности чиновников эффективно управлять нежилыми помещениями), кроме многочисленных отдельных примеров, говорят и общие статистические данные. Общая площадь нежилых помещений в многоквартирных домах, находящаяся в собственности города Москвы, в 2009 году составляла 9 306 тыс. кв.м., из них 6 992 тыс. кв. м. зарегистрированы в ЕГРП в установленном порядке. Таким образом, более 2 млн. 300 тыс. кв. м., или почти четвертая часть всех нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и находящихся в собственности города Москвы, не зарегистрирована в установленном порядке. Это означает, что все эти помещения не могут в установленном порядке сдаваться в аренду, городской бюджет теряет огромные суммы. Но этим ситуация не исчерпывается. Если эти помещения простаивают, то постепенно они приходят в негодность (например, подвалы превращаются в комариные болота). Но в большинстве случаев эти помещения нелегально сдаются местными чиновниками в аренду, и тогда все коммунальные расходы (тепло, электроэнергия, вода и т.д.) оплачивают, сами того не подозревая, жители дома. Но вопрос о передаче подобных помещений жителям не рассматривается.

К вопросу о нежилых помещения относится и еще один: об обеспечении нежилыми помещениями объединений собственников, которые им нужны для надлежащего функционирования. Цифры здесь следующие. Городом передано на праве аренды для выполнения функций управления многоквартирными домами частным управляющим компаниям 156 помещений, частным подрядным жилищным организациям - 1687, ТСЖ, ЖК, ЖСК для выполнения функций управления многоквартирными домами и осуществления уставной деятельности - 89 помещений.

Как видно, управляющим и подрядным организациям передано в аренду значительно больше помещений, чем жилищным объединениям собственников помещений. Кроме того, вызывает сомнение справедливость передачи жилищным объединениям в аренду подобных помещений вообще и уж, по крайней мере, тех помещений, которые в силу закона относятся к общему имуществу собственников помещений в соответствии с ЖК РФ.

Можно привести в качестве примера отчуждение  городом нежилых помещений в домах Молодежных жилых комплексов. В соответствии с «Положением о молодежном жилом комплексе», утвержденным II-м пленумом ЦК ВЛКСМ от 12.12.1987г. и согласованным со всеми структурами, начиная от Госстроя до Минюста СССР, «...в состав объектов молодежного жилого комплекса входят жилые дома с помещениями общественного назначения, а также объекты культурно-бытового обслуживания населения, детские учреждения, физкультурные площадки и сооружения». Причем финансирование строительства этих объектов производилось за счет предприятий-дольщиков каждого конкретного МЖК. И пусть их не так уж много было создано в Москве, но очень характерно, что город безжалостно отчуждал эти объекты в свою собственность, не имея на это никаких правовых оснований

Это далеко не полный перечень вопросов, относящийся к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Много вопросов возникает и в тех случаях, когда город сдает в аренду помещение  в многоквартирном доме, законно находящееся в его собственности, в отношении которого нет споров с жителями. Чиновники Москомимущества не видят разницы между нежилыми помещениями, расположенными в отдельно стоящих нежилых зданиях, и расположенными в жилом доме. В последнем случае жители не только не принимают никакого участия в составлении арендного договора, но они даже не могут с ним ознакомиться. Они не знают, какая фирма, на каких условиях, на какой срок заключила договор на аренду помещения в их доме. Каков профиль бизнеса этой фирмы, и какого вида деятельность она собирается вести. Практика дает богатейший набор примеров: от организации в жилом доме химических производств с использованием вредных веществ до организации в подвале жилого дома касс продажи билетов на междугородние автобусы. Каковы права и каковы обязанности фирмы-арендатора при проведении ею ремонта, часто с полной перепланировкой, арендуемых помещений. Какую ответственность несут арендаторы в случае, если своими действиями они нанесли ущерб арендуемому имуществу (или даже всему дому). Не говоря уже о том, что лишенные каких-либо прав на контакт с арендаторами жители (даже ТСЖ или ЖСК) не могут проконтролировать оплату коммунальных услуг и во многих случаях годами оплачивают из своего кармана все коммунальные расходы арендаторов.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, на сегодняшний день единственным способом решения проблемы надлежащего, эффективного и выгодного для жителей использования нежилых помещений в многоквартирных домах, а также устранения упомянутых рисков нецелевого и даже опасного использования указанных помещений является признание права общей долевой собственности на указанные помещения за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме в судебном порядке.

Юридическая Компания "ВАШ ПРАВОВЕД" оказывает услуги по восстановлению и защите прав собственников помещений в многоквартирном доме на технические помещения, по обеспечению их дальнейшего использования в соответствии с решениями собственников помещений в многоквартирном доме. Компания гибко подходит к вопросу оплаты оказанных услуг и готова рассматривать варианты взаимовыгодного участия в коммерческом использовании технических помещений на условиях, согласованных собственниками.

В случае Вашей заинтересованности в вышеуказанных услугах будем рады обсудить условия сотрудничества по телефонам: +7 (925) 518-12-00, +7 (499) 250-40-21, по электронной почте mail@vashpravoved.ru, а также при личной встрече в нашем Московском офисе либо в другом удобном для Вас месте. 
на главную